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互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。以前是主動(dòng)搜索，現(xiàn)在都是智能匹配，和2012年整個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及有更多的數(shù)據(jù)以及以云計(jì)算為代表的更多的計(jì)算能力，我們說(shuō)的智能算法，50年代一直發(fā)展到80、90年代，但是大的邏輯沒(méi)有變化，以前為什么不能爆發(fā)呢？因?yàn)闆](méi)有前面數(shù)據(jù)的積累和算力的支持。在這樣的技術(shù)驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)和以前是不一樣的，以前渠道為王，有產(chǎn)品你就可以很牛氣，控制這個(gè)市場(chǎng)，我們經(jīng)常說(shuō)要引領(lǐng)消費(fèi)者。今天還是以用戶為中心，要緊盯時(shí)代的趨勢(shì)。商業(yè)模式的變化和以前不一樣，以前一招鮮，今天要與時(shí)俱進(jìn)，快速迭代，萬(wàn)科說(shuō)我們要成為時(shí)代企業(yè)，時(shí)代在變化，你的商業(yè)要變化，你的產(chǎn)品要變化。需求也一樣，我們以前的需求是解決溫飽就好了，但是今天的需求是多樣性的。競(jìng)爭(zhēng)的格局也不一樣，組織架構(gòu)也不一樣，現(xiàn)在組織是更加多元化了，我們說(shuō)的合伙人，是比較分布式的。但是不管怎么樣所有企業(yè)都渴望建立敏捷的能力，更好地服務(wù)客戶。

人工智能發(fā)展。人工智能認(rèn)知有三種形式，第一，弱人工智能，擅長(zhǎng)的是單個(gè)面的人工智能。它的智商很低，確保不斷地運(yùn)行確保看起來(lái)很聰明，看似聰明，其實(shí)是做一些精密的體力活。第二，強(qiáng)人工智能。人和大腦一樣，今天的人工智能大部分還是在弱人工智能，但是可能不久的未來(lái)會(huì)和人腦一樣，有一個(gè)質(zhì)的飛躍，可能會(huì)有新的智能能力的出現(xiàn)。第三，超人工智能。今天已經(jīng)有了這些智能化的手段，企業(yè)應(yīng)該怎么辦，企業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)智能化的時(shí)代，但不是一下子到來(lái)的。我們還是要踏踏實(shí)實(shí)把數(shù)字化的生態(tài)系統(tǒng)從管理、經(jīng)營(yíng)上實(shí)現(xiàn)整個(gè)數(shù)字化，最先被智能化的工作一定是那些規(guī)則重復(fù)的工作。

效率提升。不管是什么創(chuàng)新都是效率的提升，要么是個(gè)人效率的提升，通過(guò)新的管理工具、生產(chǎn)力工具。要么通過(guò)數(shù)字化工具，提升組織能力。戰(zhàn)略效率，在一個(gè)不確定的時(shí)代談戰(zhàn)略，很難說(shuō)明年的戰(zhàn)略是什么，只能是形象地表達(dá)今天所有的管理層對(duì)今天的出發(fā)點(diǎn)達(dá)成共識(shí)，方向上達(dá)成共識(shí)，如何通過(guò)一個(gè)更好的方法和方式助力戰(zhàn)略目標(biāo)，時(shí)間距離縮短，如何做戰(zhàn)略效率。創(chuàng)新效率，今天阿里提的中臺(tái)，組織中臺(tái)、數(shù)據(jù)中臺(tái)。如果說(shuō)中臺(tái)在零售行業(yè)是解決多渠道的問(wèn)題、線上線下融合的問(wèn)題、價(jià)格的問(wèn)題，當(dāng)企業(yè)有多業(yè)態(tài)、多行業(yè)的時(shí)候，把基礎(chǔ)共享的業(yè)務(wù)能力提煉出來(lái)，形成企業(yè)的業(yè)務(wù)中臺(tái)，是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新效率的問(wèn)題。資產(chǎn)效率，比如共享單車(chē)本身是一個(gè)資產(chǎn)，今天很多人用，資產(chǎn)效率就和以前不一樣了，本質(zhì)還是資產(chǎn)效率的問(wèn)題。互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新本身就是效率上的突破或者高效的提升。

第一、改變?cè)鲩L(zhǎng)方式。

第二、技術(shù)驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新。確實(shí)有些東西技術(shù)會(huì)驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新，但是技術(shù)驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新并不是創(chuàng)新只有技術(shù)。還有更好的領(lǐng)導(dǎo)力的形成，因?yàn)檫@種新的思想帶進(jìn)來(lái)，整個(gè)領(lǐng)導(dǎo)層的風(fēng)格能更接受錯(cuò)誤，更能寬容，對(duì)未來(lái)的不確定更能擁抱，對(duì)整個(gè)組織的領(lǐng)導(dǎo)力形成會(huì)不一樣，隨著數(shù)字化的進(jìn)程。

第三、既然不確定因素是一個(gè)要素，你能擁抱這個(gè)要素，你可能比別人活得久一點(diǎn)。

回到購(gòu)物中心，資產(chǎn)價(jià)格單邊上揚(yáng)時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，消費(fèi)者端行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。以前資產(chǎn)買(mǎi)下來(lái)不經(jīng)營(yíng)，隨著資產(chǎn)上升，價(jià)格也會(huì)上升，但是今天評(píng)估資產(chǎn)，如果沒(méi)有經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流，估值一定上不去，經(jīng)營(yíng)好資產(chǎn)才會(huì)上升。今天這些購(gòu)物中心有兩個(gè)轉(zhuǎn)型，要么重構(gòu)資產(chǎn)，做甲方做資產(chǎn)管理。第二，向零售服務(wù)轉(zhuǎn)型。一邊靠金融一邊靠服務(wù)，兩邊走。第一，消費(fèi)者大部分是互聯(lián)網(wǎng)原住民，他一出生就是數(shù)字時(shí)代，希望你所有的都是數(shù)字服務(wù)。第二，購(gòu)物中心現(xiàn)在商業(yè)模式?jīng)]有大的改變下，服務(wù)還是長(zhǎng)期依賴(lài)租戶對(duì)購(gòu)物的體驗(yàn)。第三，提升我們的業(yè)務(wù)管理。如果不是做百貨，就沒(méi)有進(jìn)入貨物管理，過(guò)度依賴(lài)于經(jīng)驗(yàn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心如果有一個(gè)好的項(xiàng)目總就做得很好，如果這個(gè)項(xiàng)目總不行就做不好。如何解決管理的問(wèn)題。還有如何持續(xù)增長(zhǎng)，不能依賴(lài)于規(guī)模的增長(zhǎng)和集約的增長(zhǎng)，規(guī)模多了管理的平臺(tái)費(fèi)用降低，但是創(chuàng)新增長(zhǎng)還是相對(duì)缺乏。傳統(tǒng)的場(chǎng)地，租金坪效有一定的限制，無(wú)法提供持續(xù)增長(zhǎng)的空間。最后一個(gè)是空間體驗(yàn)，不管談智慧社區(qū)、智慧家居、購(gòu)物中心數(shù)字化智能化，始終面臨一個(gè)問(wèn)題，這些是空間，空間資產(chǎn)注定是長(zhǎng)周期，科技是短周期，如何在長(zhǎng)周期和短周期匹配，這是今天所有的智慧化面臨的問(wèn)題。

 如何解決問(wèn)題 

物業(yè)管理是對(duì)空間的打理，營(yíng)運(yùn)管理是資產(chǎn)方有一個(gè)目標(biāo)，運(yùn)營(yíng)怎么觸達(dá)。這幾個(gè)是一體三面。怎么協(xié)同。還有從不動(dòng)產(chǎn)本身來(lái)看，以前做住宅很簡(jiǎn)單，拿一塊地快周轉(zhuǎn)，把它賣(mài)了。但是不動(dòng)產(chǎn)看的回報(bào)是5—8年，這個(gè)回報(bào)能不能成功依賴(lài)于我們每年的收入和支出預(yù)算怎么樣，怎么協(xié)同起來(lái)。前面幾個(gè)維度的數(shù)字化，匯總成一個(gè)數(shù)字平臺(tái)，數(shù)據(jù)自動(dòng)求測(cè)挺難做的，提升決策質(zhì)量是可以做到的。說(shuō)到數(shù)據(jù)治理，可能是一把手工程，看起來(lái)也對(duì)，但是大部分企業(yè)管理層如果不是像華為這種公司是理科生出身的，數(shù)據(jù)治理本來(lái)就是一個(gè)很專(zhuān)業(yè)的領(lǐng)域，你是很難理解的。如果數(shù)據(jù)是一把手工程，找CEO一般兩種情況。如果他信任你，他覺(jué)得這是很宏觀的問(wèn)題，讓你做，你做了沒(méi)成功就覺(jué)得不靠譜。還有一種就他親自做，但是大部分企業(yè)不具備這個(gè)能力的，建議數(shù)據(jù)治理你要心中有數(shù)據(jù)治理，你和業(yè)務(wù)部門(mén)、老板說(shuō)。因?yàn)橐患易非笊线M(jìn)和偉大的企業(yè)從來(lái)不會(huì)回避問(wèn)題，需要有人解決，可能經(jīng)過(guò)兩三年的努力這個(gè)數(shù)據(jù)治理就能做出來(lái)了。還有，空間建造完了以后，如果通過(guò)裝飾來(lái)解決，拆拆裝裝。但是今天不管在中庭還是走廊，外場(chǎng)通過(guò)一些科技來(lái)裝飾，讓你空間有柔性的變化。一些科技產(chǎn)品比如深圳做軟性屏的公司，樹(shù)葉都是柔性屏，用科技裝飾營(yíng)造不同的空間，讓老的空間煥發(fā)出新的活力，這是未來(lái)空間很大的方向。第二，不動(dòng)產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)很大一部分支出和工程物業(yè)，打開(kāi)一個(gè)商場(chǎng)，有40、50%人都是這部分人，真正招商的沒(méi)多少人。如果通過(guò)一些新的技術(shù)、空間設(shè)備管理實(shí)現(xiàn)無(wú)人化、遠(yuǎn)程化和智能化，現(xiàn)在已經(jīng)到了這個(gè)時(shí)候，很多技術(shù)成本已經(jīng)達(dá)到了大力推廣的程度了，但是要配合組織的變革，如何說(shuō)服整個(gè)前裝商場(chǎng)減少投入的情況下客戶體驗(yàn)和管理效率依然是一樣的甚至更高，技術(shù)的變革始終伴隨著組織和迭代的進(jìn)化而進(jìn)行。

 線上線下融合的數(shù)字化 

零售說(shuō)人貨場(chǎng)，可以基于消費(fèi)者線上線下融合的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)體系提供更好的客流品牌的匹配度。大部分的購(gòu)物中心如果不是很牛的有IP的，你的服務(wù)范圍是確定的，確定的人群是你重要的能力，一個(gè)購(gòu)物中心能不能盈利很重要的能力是在確定的圈子里你能快速識(shí)別他的需求和匹配，有的經(jīng)過(guò)3年有的經(jīng)過(guò)2年，你快一年那一年就增加了收入，如何做線上線下的運(yùn)營(yíng)，做經(jīng)營(yíng)導(dǎo)流，做好客流品牌，當(dāng)這些做完了以后把它平的空間作為收入的空間，作為另外一個(gè)增長(zhǎng)的收入，這都是可能的。線上做什么？服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)線上化，還有到家服務(wù)，到家服務(wù)不能做電商，它會(huì)成為疫情后時(shí)代非常關(guān)鍵的能力，就像十幾年前英語(yǔ)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)，但是現(xiàn)在每個(gè)人都要說(shuō)英語(yǔ)了。未來(lái)的企業(yè)假設(shè)做零售體到家服務(wù)能力不管自建還是給別人家，這是一個(gè)基本的能力，不是高大上的能力。線下，如果把每一個(gè)人的軌跡抓下來(lái)很重要。你必須是To B和To C一起做，如果光做C端，你服務(wù)對(duì)象還是商戶，如果商戶不進(jìn)來(lái)，對(duì)它來(lái)說(shuō)沒(méi)有內(nèi)容。如果你做了C端最后還是要和B端結(jié)合起來(lái)，你把你的渠道能力、消費(fèi)者洞察能力給到商戶，慢慢把生意做得更成功。如果用一個(gè)身份做內(nèi)部場(chǎng)景的構(gòu)造，今天的購(gòu)物中心是多樣化的，你的購(gòu)物中心還有KTV、臨時(shí)休息室、充電寶等等，如何把這些設(shè)備的場(chǎng)景互動(dòng)是可被識(shí)別、可被接入的，這是很重要的，購(gòu)物中心有多場(chǎng)景，在多場(chǎng)景互動(dòng)當(dāng)中他們是一個(gè)身份一個(gè)入口做互動(dòng)，這是很重要的。

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